万科企稳
经历2021年净利润大幅下滑后，万科在2022年兑现“止跌企稳”的承诺。根据万科A（000002.SZ）在近日发布的2022年年报，万科2022年实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；实现权益净利润226.2亿元，同比增长0.4%。对比利润普遍下滑的同行，这是一份难得的高分成绩单。对比2021年的业绩，也足够让万科股东和万科管理层松一口气——万科完成董事会主席郁亮在2021年业绩发布会上的承诺“在2022年实现‘止跌企稳，稳中有升’”。在业绩发布会上，万科管理层没有时间庆祝，地产寒冬之际，他们需要解答更多关于“未来”的问题——地产行业的至暗时刻过去了吗？万科业绩企稳后，未来靠什么拓展上升空间？经营类服务“付完学费”“我们的结论是，新房市场没什么变化，市场仍然处在温和恢复的阶段，这是我们过去半年以来的观点，今天看来，我觉得这个观点还不需要修改。”董事会主席郁亮代表万科A管理层对市场做出了这样的判断。郁亮表示，对于未来资产需求，万科管理层有个非常明确的看法——新房的需求上有天花板，下有保底线。郁亮进一步分析称，一方面住房的存量规模已经很大了，再加上近几年大规模建设的住房也在陆续交付，在大量的供应下，新房市场无法再回到2021年历史峰值。另一方面，在外部环境不发生突发性变化的情况下，一段时间内市场仍能保持12亿平米左右的需求。郁亮称，基于这样的判断，市场短期上下的波动都是正常的。但是作为企业来说，需要认清大势，行业已经再也回不到对住宅开发过于依赖的阶段。对大企业而言，开发经营服务并重是个必然的选择，是没有其他选择的。万科的判断是，投资经营性不动产对投资者的吸引力在逐步加强。以往经营服务业务的回报率低导致这类资产吸引力低，但随着社会平均收益水平的下降，这种回报率上的差距正在缩小。而相比开发业务，经营性不动产能够创造长期稳定的利润，风险低、抗波动能力强，万科内部称其为“优良资产”。此外，随着相关的政策、融资渠道的开放，经营性业务有一个“投、融、建、管、退”的闭环形成。过去经营性不动产最大的问题是太重，现在行业有了REITS、不动产的私募股权基金和租赁住房的长期贷款等工具，这个业务得以变得更轻，并获得更大的发展空间。郁亮表示，基础设施完备后，城市里的存量资源可以得到充分利用，变成潜在的业务机会。据统计，我们国家现在城市里面有4700万栋建筑，包括住宅、商业办公、仓库和产业园等等。随着时间的推移、产业的发展变化、老百姓的需求变化，这些资产需要不断改善提升，这个行业可以做到“常做常有、常做常新”。“所以对万科而言，我们会认清大势，会坚持开发经营服务并重的策略，在确保活下去的情况下，坚持这个战略，做好我们自己的事情。”郁亮说道。事实上，“开发经营服务并重”策略，万科早在10年前开始布局，并为此付了不少“学费”。往前数8到10年，万科的经营服务盈利为负，吃掉了不少利润。直到2022年为止，万科把经营服务业务加在一起，对报表贡献为0，“终于付完了学费”。到2022年，万科经营服务业务全口径收入512.6亿元，同比增长23.1%。其中万物云实现全口径营业收入303.2亿元，同比增长26.1% ;租赁住宅业务营业收入32.4亿元，同比增长12.1%; 物流仓储营业收入35.6亿元，同比增长17.9% ；商业业务营业收入87.2亿元，同比增长14.3% ；冰雪度假业务2022年实现业务收入2.8亿元，同比增加11%。当然，目前经营服务业务对整个集团收入占比并不大，郁亮也称其为“小钱”。“我经常会有点分裂，刚谈完个几十亿的合作，回头谈个几十万的生意。”郁亮坦言，经营服务的业务都是赚长钱、小钱，赚辛苦钱的，如果要说在某个单个年度对盈利表、损益表或者收入有重大的改变，还是有难度的。他表示，经营类业务与开发业务不同，前者是滚雪球的业务，是做存量生意的，主要靠的是复合增长的力量。需要给经营服务一段时间，未来它一定会对万科的收入、利润有比较重大的影响。郁亮预计，今年万科的经营服务业务加总在一起，还会有两位数的增长，利润会从零开始增长，一定是正向盈利的贡献。开发业务扛住下行压力在经营类业务实现盈利之前，目前万科的利润大头仍来自开发业务。2022年，地产开发业务依然面临较大的压力。从销售端看，第三方数据显示，全年商品房市场出现了有统计数据以来最大幅度的下跌，百强房企销售额同比下降42%，销售额超千亿元的房企数量较2021年减半。从供给端看，新开工面积降幅扩大，房地产开发投资同比转负，2022年全国房屋新开工面积同比下降39.4%，降幅较上年扩大28个百分点，全国房地产开发投资同比下降10.0%，为有统计数据以来的首次下降。从融资端看，行业融资能力明显下降，海外债务市场功能失效，房企资产负债表显著承压，境内债展期规模创历史新高，流动性风险频现，并对上下游造成冲击。面对2022年行业的深度调整，万科扛住了压力。2022年，万科开发业务全年实现合同销售面积2630万平方米，合同销售金额4169.7亿元，结算面积3401.4万平方米，同比增长9.1%，结算收入4444.0亿元，同比增长10.5%。截至2022年底，万科继续保持“绿档”，经营性现金流连续14年为正，净负债率为43.7%，处于行业低位。万科持有货币资金1372.1亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.1倍。年报显示，万科融资成本保持低位，期末长期负债占比提高至79.5%，新增融资的平均成本为3.88%，存量融资的综合融资成本为4.06%。身处地产下行周期，经营压力仍然是有的，万科2022年的毛利率跟随行业小幅下降。万科2022年整体业务的税前毛利率是19.6% ，相比2021年同比下降2.2个百分点。这个毛利率水平居于行业中等偏上，也是业内少有的“没有水分”的数据。实际上，万科2022年开发业务的毛利率大概是20.4%，相比整体毛利率多出一个百分点。万科执行副总裁兼财务负责人杨慧华的解释是，万科对于经营性业务在会计上选择了更加审慎的处理方法，也就是成本法。在会计上，投资性房地产有两种后续计量模式，一是成本模式，二是公允价值计量模式。前者应当按照规定，对投资性房地产计提折旧或摊销，若存在减值迹象的，还应当计提减值，会吃掉很大一块利润。后者则可以将资产的升值部分计入损益，实现某种程度上的“纸面富贵”。万科是上市房企中少数采用成本法核算的公司，同样采用成本法模式的还有保利地产、招商蛇口等房企。“成本法每年都会有大量的折旧摊销，而且随着经营资产本身开业的增多，折旧摊销的量会逐渐增大，其中有相当部分是要计入到成本的，所以它会一定程度上会影响整体毛利率的表现。”杨慧华表示，折旧摊销对整体毛利率的影响大概是一个百分点，如果把折旧摊销还原，万科2022年整体的毛利率大约是20.6%。分业务来看，万科开发业务目前毛利率是20.4%，这个水平放在现在的行业可能是中等或偏上的水平，但对比过去确实有一定程度的下降。杨慧华承认，过去两年特别是2022年，整个行业销售大幅下降，销售端的毛利率还是有相当的压力的。此外，房地产结算有一定的滞后性，随着销售资源逐步进入到竣工交付，销售端的压力会在未来1-2年在结算端出现反应，所以结算毛利率阶段性还是会有一定下滑的压力。“但是也要看到，我们现在新拿的项目投资质量很好，我们整体不管是投资兑现度还是盈利表现都还是比较好的。相信经过一段时间的调整，开发业务的毛利率能够整体稳定向好。”杨慧华说道。联席总裁兼开发经营本部首席合伙人张海表示，万科现在做的工作首先是稳定存量资源的毛利率水平。一部分是在建在售的存量要进行量价管理和提升费效比，另外土地阶段的存量项目，则主要是重新去看产品的定位和投入产出的关系，希望能通过挖掘不同产品的价值点，实现产品溢价和投入产出比对毛利水平的贡献。张海表示，新增投资上，万科也更加谨慎，对操盘团队在产品成本工期的关键节点上，做了非常明确的要求，这样确保投资兑现能够达成。“目前看，我们新增投资的毛利水平在20%左右，基本达到预期。我认为这是一个非常积极的信号。”张海说道。
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